Cand este obligatoriu nZEB in Romania 2026 — matricea completa pe tipuri de cladiri

Matricea decisiva nZEB Romania 2026 — obligatoriu sau nu pe tipuri de cladiri

Raspuns direct: nZEB este obligatoriu in Romania pentru: (1) orice cladire noua cu autorizatia de construire emisa de la 31.12.2020 (cladirile publice: dupa 31.12.2018), cu exceptiile de la art. 8 din Legea 372/2005; (2) extinderi, supraetajari si mansardari — partea noua se trateaza ca cladire noua. La renovarea majora (lucrari cu cost peste 25% din valoarea de impozitare a cladirii, fara teren) nu se cere nZEB integral, ci cerintele minime de renovare din Mc 001-2022, in masura in care sunt posibile tehnic, functional si economic. NU este obligatoriu pentru: cladiri protejate / monumente, lacasuri de cult, cladiri provizorii sub 2 ani, cladiri folosite sub 4 luni pe an, cladiri independente sub 50 m² suprafata utila (art. 8 alin. 1); cerintele nu se aplica deloc cladirilor industriale si agricole (art. 8 alin. 2).

Sursa normativa: Legea 372/2005 republicata, modificata si completata la zi — art. 3, 8, 10, 11, 17 • Mc 001-2022 (Ordinul MDLPA 16/2023), tab. 2.10a si 2.10b • Directiva 2018/844/UE (transpusa in Legea 372/2005) • Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD reformata).


Scris de Ionut Teodorescu, Auditor Energetic Grad I MDLPA, CEO CPE Proiect SRL. Peste 230 de rapoarte nZEB, peste 170 de studii SRE, 2.850+ lucrari realizate. Membru OAER + Comisia MADR.
Ultima actualizare: 14 octombrie 2026

Cuprins

• Ce este nZEB pe scurt (1 paragraf)
• Matricea OBLIGATORIU / NU OBLIGATORIU — tabel complet
• Cele 5 cazuri unde nZEB este OBLIGATORIU
• Exceptiile legale unde nZEB NU este obligatoriu
• Cum se calculeaza pragul de „renovare majora” (25%)
• 3 pasi sa verifici daca proiectul tau intra in nZEB
• Documentatie obligatorie cand nZEB se aplica
• Costuri suplimentare nZEB vs constructie standard
• 5 scenarii practice — DA sau NU pentru fiecare
• Intrebari frecvente

Ce este nZEB pe scurt

nZEB (nearly Zero-Energy Building) este o cladire cu consum de energie aproape zero, al carei necesar de energie este acoperit in proportie de minimum 30% din surse regenerabile (Legea 372/2005, art. 3 pct. 15 si art. 17 alin. 3) — in practica, surse aflate la fata locului: panouri fotovoltaice pentru autoconsum, panouri solare termice, pompe de caldura. Conceptul a fost introdus prin Directiva 2010/31/UE (modificata prin Directiva 2018/844/UE) si transpus in Romania prin Legea 372/2005 republicata. Pentru detalii tehnice complete, vezi cerintele nZEB pe cladiri rezidentiale 2026.

Matricea OBLIGATORIU / NU OBLIGATORIU — tabel complet

Tip proiect	nZEB?	Baza legala
Cladire noua rezidentiala (peste 50 m² suprafata utila)	DA	Legea 372/2005 art. 17 alin. (1), art. 10 alin. (5)
Cladire noua nerezidentiala (birouri, comert, invatamant, sanatate, turism, sport)	DA	Legea 372/2005 art. 7 alin. (1), art. 17 alin. (1)
Cladire publica noua (autorizatie emisa dupa 31.12.2018)	DA	Legea 372/2005 art. 17 alin. (1)
Extindere / supraetajare (partea noua)	DA (partea noua)	Mc 001-2022 — cladiri noi si extinderi
Mansardare (spatiu locuibil nou peste ultima placa)	DA (mansarda)	Mc 001-2022 — extindere
Renovare majora — cost lucrari peste 25% din valoarea de impozitare (fara teren)	Cerinte de renovare	Legea 372/2005 art. 3 pct. 9, art. 11; Mc 001-2022 tab. 2.10b
Schimbare de destinatie cu lucrari peste pragul de renovare majora	Cerinte de renovare	Legea 372/2005 art. 3 pct. 9, art. 11
Cladire protejata / monument, daca cerintele i-ar modifica inacceptabil caracterul	NU obligatoriu	Legea 372/2005 art. 8 alin. (1) lit. a
Lacas de cult	NU obligatoriu	Legea 372/2005 art. 8 alin. (1) lit. b
Cladire provizorie utilizata cel mult 2 ani	NU obligatoriu	Legea 372/2005 art. 8 alin. (1) lit. c
Cladire utilizata sub 4 luni pe an	NU obligatoriu	Legea 372/2005 art. 8 alin. (1) lit. d
Cladire independenta cu suprafata utila sub 50 m²	NU obligatoriu	Legea 372/2005 art. 8 alin. (1) lit. e
Cladire industriala sau agricola	NU se aplica (nici CPE, nici RAE)	Legea 372/2005 art. 8 alin. (2), art. 21 alin. (4)
Garaj exterior, spatiu deschis pe una sau mai multe laturi	NU se aplica	Legea 372/2005 art. 8 alin. (2), art. 21 alin. (4)
Lucrari sub pragul de renovare majora (finisaje interioare, inlocuire centrala etc.)	NU	Legea 372/2005 art. 3 pct. 9

Cele 5 cazuri unde nZEB este OBLIGATORIU

1. Cladire noua — orice destinatie din art. 7, peste 50 m²

Daca autorizatia de construire se emite de la 31 decembrie 2020 pentru o cladire noua (casa, bloc, vila, birou, hotel, magazin), nZEB este obligatoriu (Legea 372/2005, art. 17 alin. 1). Documentatia pentru autorizare (DTAC; in L169: PAC) trebuie sa contina raportul de conformare nZEB (art. 10 alin. 5), elaborat de un auditor energetic gradul I (art. 3 pct. 22¹).

Practic, raportul demonstreaza simultan:

• Consumul total de energie primara sub pragul din Mc 001-2022 tab. 2.10a, diferentiat pe categorie si zona climatica (de exemplu, casa individuala in zona II — Bucuresti: max. 127,9 kWh/m²·an);
• Emisiile de CO₂ sub pragul din acelasi tabel (casa individuala, zona II: max. 16,0 kg/m²·an);
• Minimum 30% din energia primara totala din surse regenerabile, indiferent de functiunea cladirii (art. 17 alin. 3);
• Rezistentele termice corectate R’ ale elementelor de anvelopa, cu puntile termice incluse.

2. Renovare majora — pragul de 25% din valoarea de impozitare

Legea 372/2005 (art. 3 pct. 9) defineste renovarea majora drept lucrarile la anvelopa si/sau la sistemele tehnice ale cladirii al caror cost depaseste 25% din valoarea de impozitare a cladirii, stabilita conform Codului fiscal, fara valoarea terenului. Legea romana nu foloseste un prag pe suprafata anvelopei.

Peste prag, cladirea nu trebuie sa devina nZEB integral: performanta se imbunatateste pentru a satisface cerintele minime in masura in care este posibil tehnic, functional si economic (art. 11 alin. 1). Pragurile de verificare sunt cele pentru renovare din Mc 001-2022 tab. 2.10b, cu minimum 10% energie din surse regenerabile. Documentul de baza este raportul de audit energetic (RAE): DTAC-ul de renovare dezvolta masurile din RAE (art. 11 alin. 2).

3. Extindere si supraetajare — partea noua

Daca extinzi o casa existenta pe orizontala sau supraetajezi (adaugi etaj), partea noua se trateaza ca cladire noua si trebuie sa atinga performanta nZEB. Partea veche ramane neafectata daca lucrarile pe ea nu depasesc pragul de renovare majora. Exemplu: ai o casa P existenta de 80 m² si adaugi un etaj 1 de 80 m² — etajul 1 trebuie sa fie nZEB, parterul ramane cum este (daca nu il renovezi).

4. Mansardare — volumul nou peste ultima placa

Mansardarea este o forma speciala de extindere. Daca creezi spatiu locuibil nou peste ultima placa (transformi podul in mansarda functionala), mansarda este obligatoriu nZEB. Aici cea mai grea constrangere este izolarea termica a sarpantei si verificarea factorului r (vezi cum se calculeaza factorul r).

5. Cladiri publice noi — obligatoriu din 2019

Pentru cladirile noi ale autoritatilor publice, obligatia nZEB se aplica de la autorizatiile emise dupa 31 decembrie 2018, cu doi ani inaintea celorlalte cladiri (art. 17 alin. 1). Cladirile publice cu peste 250 m² au in plus obligatia de a afisa certificatul de performanta energetica la loc vizibil (art. 25).

Exceptiile legale unde nZEB NU este obligatoriu

Exceptiile sunt la Legea 372/2005 art. 8, in forma modificata si completata la zi. Alineatul (1) enumera cladirile pentru care cerintele minime nu sunt obligatorii:

1. Cladiri si monumente protejate, din zone construite protejate sau cu valoare arhitecturala ori istorica deosebita, carora respectarea cerintelor le-ar modifica inacceptabil caracterul (lit. a). Auditorul propune masuri compatibile cu valoarea de patrimoniu (de exemplu termoizolatie pe partea interioara, instalatii eficiente).
2. Lacasuri de cult si alte cladiri pentru activitati religioase (lit. b).
3. Cladiri provizorii, prevazute a fi utilizate cel mult 2 ani (lit. c).
4. Cladiri utilizate mai putin de 4 luni pe an (lit. d).
5. Cladiri independente cu suprafata utila sub 50 m² (lit. e) — pragul este pe suprafata utila, nu pe cea construita, iar cladirea trebuie sa fie nealipita.

Alineatul (2) merge mai departe: cerintele nu se aplica deloc cladirilor cu destinatie industriala si agricola, garajelor exterioare si spatiilor deschise pe una sau mai multe laturi. Pentru acestea nu se elaboreaza nici certificat energetic, nici audit (art. 21 alin. 4), indiferent daca hala este sau nu climatizata. Partea administrativa (birourile) se trateaza separat, ca cladire de birouri.

Atentie: exceptia se aplica doar daca indeplinesti exact criteriul. O casa de vacanta in care stai 5 luni pe an NU intra in exceptie. O cladire de 48 m² construiti poate avea sub 50 m² utili, dar una de 60 m² utili nu intra in exceptie. Certificatul de urbanism cere adesea raport nZEB si studiu SRE din sablon, indiferent de marime — in acest caz auditorul intocmeste o nota de neaplicabilitate motivata.

Cum se calculeaza pragul de „renovare majora” (25%)

Pragul este unul singur si este valoric (art. 3 pct. 9). Pasii:

1. Afla valoarea de impozitare a cladirii — din decizia de impunere emisa de directia de taxe si impozite locale. Pentru un apartament sau alta unitate cu numar cadastral propriu, se foloseste valoarea de impozitare a unitatii.
2. Aduna costul lucrarilor la anvelopa (termosistem, tamplarie, acoperis, planseu peste subsol) si la sistemele tehnice (incalzire, apa calda, ventilare, climatizare, iluminat), din devizul lucrarilor.
3. Compara — daca costul depaseste 25% din valoarea de impozitare, lucrarea este renovare majora.

Exemplu: valoare de impozitare 400.000 lei, deci prag 100.000 lei. Un deviz de 140.000 lei pentru termosistem, tamplarie si pompa de caldura depaseste pragul → renovare majora: se intocmeste RAE, iar proiectul aplica cerintele de renovare.

3 pasi sa verifici daca proiectul tau intra in nZEB

Inainte sa contactezi proiectant sau auditor, verifica singur:

1. Cladire noua sau extindere? → DA, intra in nZEB, daca nu esti intr-una dintre exceptiile de mai jos. Mergi direct la pasul „Documentatie”.
2. Cladire existenta — este renovare majora? Calculeaza pragul valoric de 25% (metoda de mai sus). Peste prag → RAE si cerinte de renovare.
3. Esti intr-o exceptie?
   • Monument sau cladire protejata? Cere avizul directiei judetene pentru cultura.
   • Folosesti cladirea sub 4 luni pe an? Documenteaza utilizarea (consumuri pe 12 luni, contracte de inchiriere sezoniera).
   • Suprafata utila sub 50 m² si cladire independenta? Verifica prin masuratori reale, nu doar din CF.
   • Cladire industriala sau agricola? Cerintele nu se aplica (art. 8 alin. 2).

Daca raspunsurile spun „nZEB obligatoriu”, contacteaza un auditor Grad I pentru raportul de conformare nZEB pentru DTAC.

Documentatie obligatorie cand nZEB se aplica

Cand nZEB intra in obligativitate, dosarul DTAC trebuie sa contina:

1. Raport de conformare nZEB (art. 10 alin. 5) — elaborat de un auditor energetic atestat MDLPA gradul I (art. 3 pct. 22¹). Contine: energia primara, emisiile de CO₂, ponderea surselor regenerabile (RER), rezistentele corectate R’ si factorul r pe elemente, cu breviarul de punti termice anexat, si justificarea atingerii pragurilor din Mc 001-2022.
2. Studiul SRE — doar la proiectele cu Studiu de Fezabilitate; este elaborat de proiectant si se poate integra in raportul nZEB (art. 3 pct. 22², art. 10 alin. 3).
3. Memoriu tehnic eficienta energetica — descrie solutiile tehnice (termoizolatie, tamplarie, surse regenerabile) si justifica alegerile.
4. Verificare tehnica energetica — semnata de un verificator de proiect atestat pe cerinta E; la proiectele incadrate in clasa de consecinte CC1 verificarea tehnica nu este necesara (Legea 169/2026 art. 440 alin. (3) — Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor).

Optional, proiectantul poate cere un certificat energetic preliminar (art. 21 alin. 4¹) — o simulare fara cod unic, utila pentru verificarea solutiilor.

La receptia finala a lucrarilor:

• Certificatul de performanta energetica al cladirii construite — obligatoriu in original la comisia de receptie; procesul-verbal de receptie fara copia CPE este nul de drept (art. 23).
• Buletine de verificare pentru sistemele de eficienta energetica (de regula pompe de caldura, fotovoltaice, ventilatie cu recuperare).

Costuri suplimentare nZEB vs constructie standard

O intrebare frecventa: „Cat costa in plus sa fac casa nZEB?”. Statisticile noastre din peste 230 de rapoarte nZEB:

Element	Suplim. nZEB	Beneficiu
Termoizolatie pereti (15 cm vs 10 cm)	+4-7 EUR/m²	U pereti 0,20 vs 0,30 W/m²K
Tamplarie U <1,0 vs U=1,3	+15-25%	Pierderi mai mici cu 25%
Pompa caldura aer-apa vs centrala gaz	+8.000-15.000 EUR	COP 4-5 + zero CO₂ pe loc
Fotovoltaic 5-8 kWp (minim RES)	+6.500-11.000 EUR	Compensare consum + Casa Verde
Ventilatie mecanica cu recuperare	+4.000-7.000 EUR	Calitate aer + economii 15%
TOTAL suplim. tipic casa P+1 200 m²	+22.000-40.000 EUR	Recuperare 12-18 ani la pretul energiei 2026

Cifrele sunt orientative pentru casa unifamiliala P+1 cu suprafata utila 200 m² in zona climatica II (Bucuresti). Variatii ±20% in functie de configuratie si solutii tehnice alese.

Pentru calcul personalizat pe proiectul tau, foloseste pre-evaluatorul nZEB online sau cere o oferta de raport de conformare nZEB.

5 scenarii practice — DA sau NU pentru fiecare

Scenariu 1: Construiesc o casa noua de 180 m² in Pipera

nZEB OBLIGATORIU. Casa are peste 50 m² utili si nu intra in exceptiile de la art. 8, deci DTAC-ul trebuie sa contina raportul de conformare nZEB. Comanda raportul de conformare nZEB (de la 1.000 lei) impreuna cu DTAC.

Scenariu 2: Reizolez fatada casei mele (200 m² perete)

Depinde de cost, nu de suprafata. Daca devizul (termosistem, schele, finisaje) depaseste 25% din valoarea de impozitare a casei, lucrarea este renovare majora: se intocmeste RAE, iar proiectul aplica cerintele de renovare din Mc 001-2022. Sub prag nu este renovare majora, dar merita ca noul perete sa atinga rezistenta termica recomandata pentru renovare (Mc 001-2022 tab. 2.9a).

Scenariu 3: Mansardez pod existent (transform pod in mansarda functionala 70 m²)

nZEB OBLIGATORIU pentru mansarda noua. Parterul si etajele existente raman cum sunt (daca nu le renovezi peste prag). Atentie speciala la factorul r si la izolarea sarpantei.

Scenariu 4: Renovez interiorul apartamentului — gresie, faianta, parchet

NU intra in nZEB. Finisajele interioare nu sunt lucrari la anvelopa sau la sistemele tehnice, deci nu intra in definitia renovarii majore (art. 3 pct. 9).

Scenariu 5: Vreau sa restaurez o casa-monument istoric din zona Cotroceni

Cerintele minime nu sunt obligatorii daca i-ar modifica inacceptabil caracterul (art. 8 alin. 1 lit. a). Auditorul propune masuri compatibile: termoizolatie pe interior unde se poate, hidroizolatii, instalatii pe surse regenerabile (pompa de caldura ascunsa). Documentatia trebuie sa arate ca s-a facut maximul posibil fara a afecta valoarea de patrimoniu.

Intrebari frecvente

Cand a devenit nZEB obligatoriu in Romania pentru cladiri noi?

Pentru cladirile publice noi, la autorizatiile de construire emise dupa 31 decembrie 2018. Pentru toate celelalte cladiri noi (rezidentiale, birouri, comert, turism etc.), la autorizatiile emise de la 31 decembrie 2020 (Legea 372/2005, art. 17 alin. 1). Cladirile industriale si agricole sunt exceptate (art. 8 alin. 2).

Daca am autorizatia veche din 2019 (cladire rezidentiala), tot trebuie nZEB?

Nu — autorizatia din 2019 pentru cladire rezidentiala precede pragul nZEB obligatoriu (31.12.2020). Daca nu ai inceput executia, verifica daca autorizatia mai este valabila (12-24 luni de la emitere, cu prelungiri). Daca expira si refaci DTAC in 2026, atunci intra nZEB.

Cum dovedesc ca o cladire este folosita sub 4 luni pe an?

Legea (art. 8 alin. 1 lit. d) nu stabileste o lista de dovezi. In practica, utilizarea se documenteaza prin consumurile de energie pe 12 luni, contracte de inchiriere sezoniera si declaratia proprietarului; decizia apartine autoritatii care emite autorizatia.

Daca renovez doar instalatia de incalzire (centrala + radiatori), intra in nZEB?

Nu, cat timp costul lucrarilor ramane sub 25% din valoarea de impozitare a cladirii. Atentie: renovarea majora (art. 3 pct. 9) include si lucrarile la sistemele tehnice, deci conteaza costul, nu faptul ca nu atingi anvelopa.

Pot face DTAC fara nZEB daca primaria nu mi-l cere?

Nu. Certificatul de urbanism trebuie sa ceara raportul de conformare nZEB (art. 17 alin. 4), iar DTAC-ul trebuie sa il contina (art. 10 alin. 5). Un certificat de urbanism emis fara aceasta cerinta este incomplet si constituie contraventie pentru autoritate (art. 36 alin. 2), iar investitorul care nu prezinta raportul nZEB risca amenda de 7.500-10.000 lei (art. 36 alin. 1 lit. g).

Care e diferenta intre nZEB si ZEB?

nZEB = cladire cu consum de energie aproape zero, acoperit minimum 30% din surse regenerabile (Legea 372/2005, art. 3 pct. 15). ZEB, in Directiva (UE) 2024/1275, inseamna cladire cu emisii zero (zero-emission building) — devine standardul pentru cladirile noi din 2030 (cladirile publice din 2028), dupa transpunerea directivei in legislatia romana.

Daca proiectul meu intra in nZEB, cat dureaza in plus DTAC-ul?

Raportul de conformare nZEB se face in 4-7 zile lucratoare. Dosarul DTAC in sine este aproximativ acelasi — primariile cer raportul nZEB din 2021. Intarzierea reala fata de un DTAC standard este de cateva zile, daca solutiile sunt stabilite din faza de concept.

Urmatorii pasi pentru proiectul tau

Daca ai aflat ca proiectul tau intra in nZEB, urmatorii pasi:

1. Foloseste pre-evaluatorul — calculator gratuit nZEB iti arata daca proiectul se apropie de praguri si ce masuri lipsesc.
2. Cere oferta pentru raportul de conformare nZEB — vezi serviciul, cost de la 1.000 lei pentru casa unifamiliala P+1+Pod pana la 250 mp.
3. Coordoneaza cu proiectantul de arhitectura — solutiile nZEB (termoizolatie, tamplarie, surse regenerabile) trebuie integrate in proiect inainte de finalizarea DTAC, nu dupa.
4. La receptie, fa certificatul de performanta energetica — obligatoriu la procesul-verbal de receptie; vezi diferenta audit vs CPE.
5. Contact: echipa CPE Proiect — 0722 670 560. Raportul nZEB se elaboreaza pe baza documentatiei, pentru proiecte din toata tara.

Bibliografie normativa

• Legea 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, republicata (M.Of. 868/2020), modificata si completata la zi — art. 3 (definitii: renovare majora, nZEB, raport nZEB, studiu SRE), art. 8 (exceptii), art. 10 (studiu SRE, raport nZEB in DTAC), art. 11 (renovare majora), art. 17 (cladiri noi nZEB), art. 21-23 (CPE)
• Mc 001-2022 — Metodologie de calcul al performantei energetice a cladirilor, aprobata prin Ordinul MDLPA 16/2023 (tab. 2.10a — praguri cladiri noi, tab. 2.10b — praguri renovare)
• C107/3 si catalogul de punti termice (Ordinul 1590) — calculul rezistentelor corectate
• Directiva 2010/31/UE (EPBD original) — introducerea conceptului nZEB
• Directiva 2018/844/UE — transpusa in Legea 372/2005
• Directiva (UE) 2024/1275 (EPBD 2024) — cladiri cu emisii zero (ZEB)
• HG 907/2016 — Continutul cadru al documentatiilor tehnico-economice (SF / DALI)
• Legea 169/2026 — Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor (verificarea proiectelor pe cerinta E)

Acoperim toate sectoarele Bucuresti si judetul Ilfov:

Ai lucrat cu noi? ★ Lasă-ne o recenzie pe Google

Audit energetic pe sectoare · Certificat energetic apartament pe sectoare · Certificat energetic casa/vila pe sectoare

Clădirea ta intră în nZEB? Următorul pas este raportul de conformare nZEB — documentul cerut la DTAC, de la 1.000 lei, livrat în 4-7 zile. Verifică întâi cu pre-evaluatorul nZEB gratuit dacă proiectul tău îndeplinește pragurile de energie primară și RER.